香港商報:主管港澳事務的中共中央政治局常委、國務院副總理韓正,在3月7日接見十三屆全國人大四次會議香港代表團時,提到香港的住房問題需要得到解決。他指出,香港的住房問題有其歷史和發展過程,「解決這一問題難度很大。但總要有解決開始的時候。如果一直就這樣,也形不成共識,也沒有解決辦法,一有辦法立法會就在『拉布』,最後損害的是香港市民的利益」。

港區全國人大代表、民建聯副主席陳勇指出,韓正談及香港存在的住房問題,體現了國家非常重視和關心香港。香港目前還有很多人住在劏房,居住條件很差,未來將透過整體規劃,解決香港人的居住問題。港區全國人大代表、香港中律協創會會長陳曼琪形容,韓正雖然遠在北京,但講話內容好「貼地」,而且了解本港實情。港府應認真聽取中央意見,用心解決港人的住屋問題。

 香港商報記者 周健鑫

香港樓價世界第一,人均居住面積全球最細,住屋問題長期困擾港人。美國研究機構Demographia 2021年初發表的國際供樓負擔能力報告,涵蓋8國92市,報告指出香港蟬聯樓價全世界最貴,且連續11年成為全球置業最困難的地區,大幅拋離其他城市,香港樓價中位數相等於家庭中位數收入的20.7倍,換句話說,港人要把所有收入都儲起來,並儲足21年才夠錢買樓。根據Demographia的定義,只要樓價中位數高於家庭入息中位數的5.1倍,就視為樓價嚴重超出市民負擔水平,可見香港樓市瘋癲程度,比世界各主要城市都更嚴重。

 樓價世界第一的悲歌

在香港想擁有自己的物業有多困難?今年3月初,香港立法會秘書處發表有關「自置居所對香港社會經濟的影響」的研究簡報,指出香港樓價過去15年內急升391%,即接近4倍,而35歲以下年輕人在整體自置居所戶主中的比例,由1997年的22.1%跌至2019年的7.6%,而首次置業人士的平均年齡,在2019年更已推遲至44歲。港人即使能夠置業,能夠買到的居住空間也極其有限。

根據統計署2017年公布數字,香港逾八成住戶只居於小於753平方呎的單位,香港家庭住戶的居所樓面面積中位數,只有約430呎,人均居住面積更小得可憐,只得161呎(約15平方米),世界最細。東京人均居住面積有210呎,上海有260呎,新加坡有270呎,一河之隔的深圳有300呎,而內地城鎮人均居住面積有381呎、瑞典有775呎、法國有930呎、英國有1054呎,至於美國、加拿大及澳洲就更加不用比較了!

上述只算港人平均居住面積,眾多低下階層被迫租住一些分間樓宇單位,港人稱之房,不少居住空間比監倉還小!近年不少人甚至連房都租不起,退化到棲身「太空倉」(類似日本膠囊酒店的床位),香港住屋環境怵目驚心,更糟的是自香港回歸以來,香港人越住越細。

香港住屋問題根深柢固,源於港英時代就開始的高地價政策,多年來土地供應跟不上,導致香港住屋市場一直供不應求。回歸初年首任特首董建華曾有心治理樓市,推出「八萬五」(每年提供不少8.5萬伙住宅單位)雄圖大計,惟遭遇金融風暴半途而廢,加上自2008年全球金融海嘯後,各國大舉量化寬鬆印鈔票,熱錢湧入樓市,樓價飛升,打工仔薪金增長根本追不上,故貧富懸殊急劇惡化,產生眾多樓市畸形現象,如發水樓、納米樓、蚊型盤及龍床盤等,中下階層港人生活質素愈來愈差,年輕人難以置業成家,衍生眾多社會及家庭問題,如結婚數目下跌、遲婚、嬰兒出生率下跌及不育等,香港如此惡劣的住屋環境下,當然滋生大量民怨。

 新加坡組屋經驗值得參考

要解決香港住房問題絕非易事,但政府責無旁貸。香港中文大學劉佐德全球經濟及金融研究所常務所長莊太量建議港府,在房屋供應可擔任更積極的角色,可仿效新加坡。當地同香港一樣地小人多,大約八成居民居住在政府興建組屋(類似香港居屋及公屋),絕大部分是自置,只有約5.7%是租戶。此外,他建議港府在居屋市場亦應作出改革,將現時「抽籤」方式,改為「輪候」,都能令年輕人更容易規劃人生、對未來更有希望,而不是「今次抽唔到又唔知要等到幾時」。

香港中文大學(深圳)校長講座教授、全球與當代中國高等研究院院長鄭永年亦認為,在香港培養愛國者應先解決香港人的民生問題,讓他們變得利益相關起來自然也就會愛國,像新加坡推行組屋政策能夠吸引國民愛國。

另一方面,港人除了居住空間窄小外,公共空間同樣小得可憐。據智庫機構思匯政策研究所分析各個城市後發現,香港公共空間非常小。思匯研究經理黎文燕指出,香港人均公共空間面積僅2平方米,約等於一副棺材或一個廁格;相對上海有4平方米,等於一架電梯;新加坡有7.5平方米,約三分二個私家車位;紐約有29平方米,幾乎是香港15倍,約等於一個310呎單位。

 香港公共空間奇缺

而且香港公共空間分布極為不均,平民區與富人區享用的公共空間差距大,如在山頂、九龍塘和愉景灣等高收入地區,部分居民有逾8平方米休憩用地;相反旺角居民只享有人均0.6平方米公共空間。

香港急須解決土地不足、增加房屋供應外,同時亦應顧及市民需要休息和放鬆,提供一個舒適及實用的休憩空間,對於長期處於壓力下的市民來說是必須的。港府應正視這些問題,重新規劃,並活化現時所擁有的公共空間,重新塑造更多適合的休憩用地。黎文燕建議,未來中環至灣仔填海區、啟德,及西九文化區是目前市區僅餘有望可以優化的市區土地,政府可規劃成為3個世界級的地標公園,並確保市民可輕易抵達,有助增加香港的公共空間。

 填海增土地供應勢在必行

香港樓市問題癥結在於供不應求,要解決必須大量提高房屋供應,當供應夠多時,樓價自然回落,市民才容易置業,居住空間才可能上升。不過,香港山多平地少,可發展的土地極為有限,但香港是沿海城市海域廣闊,填海是增加土地供應的極佳方法。

香港自開埠以來,一直不斷填海造地發展,近期發展局局長黃偉綸在團結香港基金的會議上提到,「填海與香港的發展向來密不可分,目前香港大約6%的土地來自填海,承載70%的商業活動以及接近30%的居住人口。」

黃偉綸指出,填海是香港目前能夠真正新增土地供應總量的唯一方法,相比其他方法,填海的安置賠償、社會成本較低,他解釋現時透過更改規劃或收回棕地(指新界鄉郊地區有工業活動的農地,通常相對平坦,比較容易用來發展),只不過是左手交右手的遊戲,並未真正增加土地總量。香港現時填海面積約佔8.5%,仍遠低於新加坡或者澳門的填海比例,所以港府填海規模值得大幅增加。

特首林鄭月娥2018年提出「明日大嶼」願景,勾劃未來二三十年香港的長遠發展願景,計劃在港島與大嶼山之間的交椅洲和喜靈洲附近,分階段填海興建多座人工島,填海面積達1700公頃,打算日後興建26萬至40萬個住宅單位,可容納70萬至110萬人。

不過,部分香港市民反對「明日大嶼」,憂慮會花光香港財政儲備,但不填海香港哪裏可以找到土地起樓增加住宅供應?何況填海項目可用各種融資方法,例如可考慮由政府發行基建融資債券,以香港的經濟發展前景,相信許多投資者會感興趣,同時可與其他私人機構及港鐵合作,用更多市場力量控制成本及互相分擔風險,擔心掏空香港庫房實屬杞人憂天。

增市區容積率 鼓勵重建增供應

想要在短時間內改善香港市民的居住環境,規劃上改變一下,提升現時香港市區的容積率(又稱地積比率),便可加快舊區重建步伐。例如一幢舊樓,地盤面積只有1000平方呎,而該舊樓現時容積率只有8倍,即整幢舊樓總面積只有8000平方呎,如果容積率放寬到15倍,同一個地盤就可以重建為一幢總面積達15000平方呎的新樓,比原有舊樓面積增加了87.5%,可容納更多人居住。

中原集團創辦人兼主席施永青便十分支持市區增加容積率,可以在現有土地上多建一些樓宇。他形容:「其實與很多家庭想名校收多一些學生的想法差不多。他們寧願不要小班教育,也想自己的子女多一點入名校的機會。但對很多市民來說,他們寧願住得密一點,也不想搬得太遠。因為市區的基建設施較為齊備,交通亦比較方便,負責城市規劃的人,是否也應考慮市民這方面的取態。」

現時本港樓齡達50年或以上的樓宇,以每年600幢的速度增長,2046年數目將增至近3萬幢,已約佔全港樓宇數目一半。現時市區重建局平均每年重建樓宇不足100幢,重建進度遠遠追不上舊樓老化速度。「明日大嶼」仍在規劃中,根本遠水救不了近火!

港府應認真考慮,在規劃上拆牆鬆綁,推出更多有利舊區重建的政策,鼓勵地產發展商參與併購舊樓重建,運用市場力量協助社區加快重建,以增住宅供應。至於市區重建局的角色,應該處理一些業權較複雜的個案,例如土瓜灣十三街這類一般發展商難以解決的舊區併購項目。只有公私各自在舊區併購,才可增加私樓土地供應,盡快解決香港住宅供不應求的情況。

Originally published on 香港商報 on March 29.